🏠 競売物件調査アプリ
物件管理 & 現地調査メモ
物件一覧
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基本情報はガイドとして、３点セットの内容を入力します。
各項目の入力ソースをタグで表示しています。
各項目の入力ソースをタグで表示しています。
公告 裁判所の公告に記載されている情報
公告 スケジュール
現況調査報告書 住居表示・管理費等
評価書 種別・構造・法的条件・地価・評価額
固定資産税評価額（土地・建物内訳）評価書から直接入力 → 入札計算に自動連携
構造
法的条件・立地
公示地価・基準地価（第6 参考価格資料）評価書の第6に記載の基準地等
第6に記載の基準地の価格
第6の基準地名称
修正率（第5 評価額算出の過程）評価書の修正率をそのまま入力
×
×
×
×
物件目録 / 評価書 面積情報
📋 現地調査チェック項目
3点セットを読んで気になった点を追加 → 現地調査タブに反映されます
💡 3点セット（評価書・物件明細書・現況調査報告書）から情報を入力して実勢価格を調査します。
① 評価書データを入力 → ② SUUMO・REINS などで周辺相場を調べて価格を入力 → ③ 推計価格と入札判断
① 評価書データを入力 → ② SUUMO・REINS などで周辺相場を調べて価格を入力 → ③ 推計価格と入札判断
📄 STEP 1 ｜ 評価書・3点セットから入力
📋 基本情報（基本情報タブから自動反映）
住所—
種別—
土地面積—
建物面積—
築年数—
売却基準価額—
構造—
固定資産税（年額）—
都市計画税（年額）—
評価額（土地＋建物）—
評価書記載の価格
修正率から自動逆算（評価書の値で手動上書き可）
固定資産税評価額の検証（4ソース比較）
基本情報タブのデータから自動計算。④路線価のみここで手入力してください。
① 公告の固定資産税・都市計画税（最優先）
データなし
② 評価書 第5 の固定資産税評価額（直接記載）
データなし
③ 公示地価 × 0.7（第6 参考価格資料から推計）
データなし
④ 路線価から推計
都道府県 → 市区町村 → 町丁 の順に選択して物件前面道路の路線価を確認
⚠ 路線価が設定されていない地域（倍率地域）もあります。その場合は評価倍率表を参照
データなし
※ 下の「推定市場価格シミュレーション」で路線価を選択すると自動反映されます
⚠️ 競売特有コスト（物件明細書から確認）
🔄
競売減価からの逆算
基本情報タブの修正率から市場価格を逆算
📋 基本情報タブで入力した修正率を使って自動計算します。
市場性修正：―
競売市場修正：―
占有減額修正：―
滞納管理費等：―
合計：―
📝 基本情報タブで修正率を入力すると自動計算されます
🔍 STEP 2 ｜ 価格調査ガイド
💡 以下の3つの方法で周辺相場を調べて、調べた価格を入力してください。A・B・Cの価格を入力すると自動で推定実勢価格を計算します。
A
今売りに出ている物件の価格
SUUMO・at home・マンションマーケットなどで周辺の販売中物件の価格を確認
🔗 調査サイト（「住所をコピー」してから各サイトで検索）
📝 調べた販売価格を入力
📋 データが少ない・見つからない場合
🗺️ エリアを広げる：隣接エリアや駅徒歩圏を拡大して検索
🏠 物件タイプを変える：戸建て⇔土地、マンション⇔戸建て など近い種別で代替
📏 面積条件を緩める：±20㎡程度広げて検索
🔗 他サイトも確認：HOME'S（ホームズ）、ニフティ不動産、不動産ジャパンも確認
※ 販売中物件は「売り出し価格」のため実際の成約価格より高め。10〜20%引きが成約相場の目安です。
B
過去の成約価格（REINS）
国交省「不動産情報ライブラリ」等で過去の実際の成約価格を確認（REINS成約データ含む・無料）
🗓️ 調査期間
🔗 REINS で検索（キーワードをコピーして貼り付け）
💡 REINS Market Info：成約価格の公開情報（一般向け）。不動産情報ライブラリ：国交省・無料・登録不要。
📝 調べた成約価格を入力
📋 データが少ない・見つからない場合
📅 期間を延ばす：3ヶ月→6ヶ月→1年→2年と段階的に広げる
🗺️ エリアを広げる：隣の市区町村も対象に入れる
🏠 物件タイプを変える：近い種別の成約データも参考にする
📊 国交省 不動産情報ライブラリを使う：詳細データを無料で確認（登録不要）
※ 成約価格は販売価格より5〜15%低いことが多い。
C
不動産屋ヒアリング ★ 最重要ソース
近隣の不動産業者に直接聞いた相場感（最も信頼性が高い）
📍 周辺の不動産屋リスト
🗺️ Google Mapsで探す
📊 不動産業者の査定結果 （現地調査タブで入力 → ここに自動反映）
採用する業者を選択してください。もう一度押すと解除できます。
①
②
③
D
賃貸調査 → 利回りシミュレーターに自動反映
SUUMO賃貸等で周辺の賃料相場と管理費を確認
📝 調べた賃料を入力（最大3件） 採用する賃料を選択 → 利回りに反映
①
②
③
マンションの場合の管理費・共益費
STEP 3 ｜ 総合比較・乖離分析
📊 STEP 2 で調査・入力した価格と裁判所評価額の乖離を確認します。
STEP 2 に価格を入力すると自動的に更新されます。
STEP 2 に価格を入力すると自動的に更新されます。
STEP 4 ｜ 入札価格の検討
📊 総合評価
推計実勢価格（中央値）
STEP 2 で価格を入力してください
各ソースの中央値ベース
売却基準価額
―
裁判所の評価（BIT記載）
買受可能額（最低入札）
―
売却基準 × 80%
競売価格 / 市場価値
―
低いほど割安
🛣️ 推定市場価格シミュレーション
住所から周辺の公示地価・基準地価を自動取得し、路線価（×0.8）で土地の推定市場価格を算出します
国土交通省 不動産情報ライブラリAPI（地価公示・都道府県地価調査）を使用
🏛️ 周辺取引事例（国土交通省）
このサービスは、国土交通省不動産情報ライブラリのAPI機能を使用していますが、提供情報の最新性、正確性、完全性等が保証されたものではありません。
📊 エリア分析
物件所在地の市区町村をもとに、人口動態・世帯数・空き家率などの統計データを取得します。
賃貸需要や将来性の判断材料としてご活用ください。
賃貸需要や将来性の判断材料としてご活用ください。
⚠️ ハザードマップ
物件所在地の座標を取得し、各種ハザードマップを別タブで開きます。
📋 物件情報
🔄 自動：推定相場から自動入力中
💡 予想販売価格は価格検証タブの「推定相場（中央値）」が自動でセットされます。
🔓 をタップするとロックされ、自動更新されなくなります。手入力した金額で入札計算を確定できます。
🔓 をタップするとロックされ、自動更新されなくなります。手入力した金額で入札計算を確定できます。
🎯 最終入札額（自分で決める）
🏛 税金
評価額入力（登録免許税・取得税を自動計算）
⚠️ 不動産取得税の注意（この計算は上限値です）
🏢 マンション（区分所有）
建物取得税に築年数による控除額があり、実際の税額は大幅に安くなる場合があります。
1997年4月以降築 → 最大 1,200万円控除（評価額がこれ以下なら取得税 = 0円）
1989年〜1997年3月 → 最大 1,000万円控除
1985年〜1989年3月 → 最大 450万円控除
1981年〜1985年6月 → 最大 420万円控除
※ 条件：住宅用・床面積 50㎡以上240㎡以下
※ 旧耐震（1981年6月以前）は競売では耐震証明の取得が困難なため軽減不可のケースが多い
※ 建物軽減が通ると土地（敷地権）にも追加軽減あり
建物取得税に築年数による控除額があり、実際の税額は大幅に安くなる場合があります。
1997年4月以降築 → 最大 1,200万円控除（評価額がこれ以下なら取得税 = 0円）
1989年〜1997年3月 → 最大 1,000万円控除
1985年〜1989年3月 → 最大 450万円控除
1981年〜1985年6月 → 最大 420万円控除
※ 条件：住宅用・床面積 50㎡以上240㎡以下
※ 旧耐震（1981年6月以前）は競売では耐震証明の取得が困難なため軽減不可のケースが多い
※ 建物軽減が通ると土地（敷地権）にも追加軽減あり
🏠 戸建て・土地
土地は評価額÷2×3%で計算済み。建物も住宅用なら同様の築年数控除が使える場合あり。
土地は評価額÷2×3%で計算済み。建物も住宅用なら同様の築年数控除が使える場合あり。
📌 この計算値（上限）で入札判断し、軽減が適用されれば利益が上ぶれる、という保守的な考え方が安全です。
🔨 加工費・リフォーム
| 項目 | 金額（円） | LB残 |
|---|---|---|
| 加工費 合計 | 0 |
※「LB残」= リースバック時も必要な費用にチェック。未チェックの項目はリースバックモードで除外されます
📄 書類費用
| 書類名 | 単価（円） | 枚数 | 小計（円） |
|---|---|---|---|
| 書類費 合計 | 0 | ||
🏢 管理費滞納・返還敷金・その他
| 項目 | 金額（円） |
|---|---|
| 管理費他 合計 | 0 |
⚖️ 引渡命令費用
追加費用（任意）
| 項目 | 単価（円） | 数量 | 小計（円） |
|---|
引渡命令費用 合計：0円
🚪 強制執行費用
| 項目 | 単価（円） | 数量 | 小計（円） |
|---|---|---|---|
| 強制執行費用 合計 | 0 | ||
💰 収入（賃料・その他）
| 項目 | 月額（円） | 期間（月） | 合計受取（円） |
|---|---|---|---|
| 収入合計（費用から差引） | 0 | ||
月額合計0円/月
年間賃料換算0円
費用内訳
販売仲介手数料-
税金合計-
加工費-
書類費用-
管理費・その他-
引渡命令-
強制執行-
▲ 収入（賃料等）-
合計諸費用
-
損益分岐点 入札金額
-
予想販売価格 − 合計諸費用
利益幅別 参考入札額
| 利益率 | 入札参考額 | 利益額 | 利回り |
|---|
※ 入札参考額 = 予想販売価格×(1−利益率%)−合計諸費用
※ 利回り = 年間賃料 ÷ (諸費用−仲介手数料+入札額+収入合計)
※ 利回り = 年間賃料 ÷ (諸費用−仲介手数料+入札額+収入合計)
🔨 取得後費用シミュレーター（参考）
入札計算には連動しません。あくまで目安です。
🗑️ 残置物処分
🖌️ 内装リフォーム
床面積：— ㎡
🏚️ 解体
🚿 水回り交換（固定費）
概算 取得後費用合計
—
※ 相場の中間値ベース。実際の見積もりとは異なります。アスベスト・耐震補強等は別途。
📊 賃貸利回りシミュレーター
賃貸に出した場合の利回りと、目標利回りから逆算した入札上限額を計算します
収入と支出で相殺（実質経費ゼロ）。価格検証タブから自動入力
テナントから回収不可。純粋な経費として利回りに影響
💡 3点セット（物件明細書・現況調査報告書・評価書）の確認項目をチェックしてください。
チェック漏れがないよう、BITサイトの書類を参照しながら進めましょう。
チェック漏れがないよう、BITサイトの書類を参照しながら進めましょう。
全体の進捗
0 / 0
📄 物件明細書
0/8
🔎 現況調査報告書
0/8
📊 評価書
0/9
🏢 不動産屋 訪問・査定ヒアリング
価格検証タブで登録した不動産屋に訪問し、査定額と聞き取り内容を記録してください。入力した査定額は価格検証タブに自動反映されます。
🏠 建物・外観の状態
👤 占有状況
🗺 周辺環境・接道
📋 3点セットからのチェック項目
基本情報タブで追加した項目がここに表示されます
⚠️ 特記事項・懸念点
⭐ 総合評価
🏆 開札結果
売却基準価額 ―
買受可能価額 ―
開札日に裁判所で確認した結果を記録します。落札できなかった場合は出口追跡で物件のその後を記録できます。
最高価（1位）
次順位（2位）
自分
🔍 出口追跡（落札後 or 不落札後の追跡）
落札した場合 → リフォーム・転売・賃貸の進捗を記録
落札できなかった場合 → その物件がどうなったか（転売価格・賃貸募集など）を追跡して次回の参考に
落札できなかった場合 → その物件がどうなったか（転売価格・賃貸募集など）を追跡して次回の参考に