🏠 競売物件調査アプリ
物件管理 & 現地調査メモ
物件一覧
📍 物件基本情報
💰 価格情報
🏷️ 固定資産税評価額（3点セット・評価書より）
📅 スケジュール
💡 3点セット（評価書・物件明細書・現況調査報告書）から情報を入力して実勢価格を調査します。
① 評価書データを入力 → ② SUUMO・REINS などで周辺相場を調べて価格を入力 → ③ 推計価格と入札判断
📄 STEP 1 ｜ 評価書・3点セットから入力
📋 基本情報（基本情報タブから自動反映）
住所—
種別—
土地面積—
建物面積—
築年数—
売却基準価額—
固定資産税（年額）—
都市計画税（年額）—
評価書記載の価格
評価書に記載の「評価額」（最重要）
評価書または役所で確認。公示価格の約70%
固定資産税評価額（土地＋建物）合計が逆算の基点
法的条件・立地（評価書・公図から）
⚠️ 競売特有コスト（物件明細書から確認）
落札者が引き継ぐ負債。物件明細書に記載
落札者が引き継ぐ負債。物件明細書に記載
🔍 STEP 2 ｜ 価格調査ガイド
💡 以下の3つの方法で周辺相場を調べて、調べた価格を入力してください。A・B・Cの価格を入力すると自動で推定実勢価格を計算します。
A
今売りに出ている物件の価格 SUUMO・at home・マンションマーケットなどで周辺の販売中物件の価格を確認
🔗 調査サイト（「住所をコピー」してから各サイトで検索）
📝 調べた販売価格を入力
📋 データが少ない・見つからない場合
🗺️ エリアを広げる：隣接エリアや駅徒歩圏を拡大して検索
🏠 物件タイプを変える：戸建て⇔土地、マンション⇔戸建て など近い種別で代替
📏 面積条件を緩める：±20㎡程度広げて検索
🔗 他サイトも確認：HOME'S（ホームズ）、ニフティ不動産、不動産ジャパンも確認
※ 販売中物件は「売り出し価格」のため実際の成約価格より高め。10〜20%引きが成約相場の目安です。
B
過去の成約価格（REINS） 国交省「不動産情報ライブラリ」等で過去の実際の成約価格を確認（REINS成約データ含む・無料）
🗓️ 調査期間
🔗 REINS で検索（キーワードをコピーして貼り付け）
REINS Market Info↗ 不動産情報ライブラリ↗
💡 REINS Market Info：成約価格の公開情報（一般向け）。不動産情報ライブラリ：国交省・無料・登録不要。
📝 調べた成約価格を入力
📋 データが少ない・見つからない場合
📅 期間を延ばす：3ヶ月→6ヶ月→1年→2年と段階的に広げる
🗺️ エリアを広げる：隣の市区町村も対象に入れる
🏠 物件タイプを変える：近い種別の成約データも参考にする
📊 国交省 不動産情報ライブラリを使う：詳細データを無料で確認（登録不要）
※ 成約価格は販売価格より5〜15%低いことが多い。
D
不動産屋ヒアリング ★ 最重要ソース 近隣の不動産業者に直接聞いた相場感（最も信頼性が高い）
📝 ヒアリング結果を入力
C
固定資産税評価額からの逆算（自動計算） STEP 1 で入力した固定資産税評価額から実勢価格を自動算出
📝 STEP 1 の「固定資産税評価額（土地・建物）」を入力すると自動計算されます
STEP 3 ｜ 総合比較・乖離分析
📊 STEP 2 で調査・入力した価格と裁判所評価額の乖離を確認します。
STEP 2 に価格を入力すると自動的に更新されます。
STEP 4 ｜ 入札価格の検討
📊 総合評価
推計実勢価格（中央値）
STEP 2 で価格を入力してください
各ソースの中央値ベース
売却基準価額
―
裁判所の評価（BIT記載）
買受可能額（最低入札）
―
売却基準 × 80%
競売価格 / 市場価値
―
低いほど割安
🏛️ 周辺取引事例（国土交通省）
このサービスは、国土交通省不動産情報ライブラリのAPI機能を使用していますが、提供情報の最新性、正確性、完全性等が保証されたものではありません。
📚 その他の参考サイト
📌
不動産情報ライブラリ
国交省｜取引価格・地価を無料で確認
🗾
不動産情報ライブラリ
国交省｜取引価格・成約情報（無料）
🛣️
路線価図・評価倍率表
国税庁｜相続税路線価を確認
⚖️
BIT（競売物件情報）
裁判所｜3点セット・入札情報確認
🔍
SUUMO
周辺の販売物件・相場確認
🏠
at home
周辺物件の相場確認
✅ 基本情報・価格検証のデータを自動反映しています。変更した場合は「保存」で更新されます。
📋 物件情報
💡 予想販売価格は価格検証タブの「推定相場（中央値）」が自動でセットされます。
必要に応じて手動で上書きできます。各費用を差し引いた入札参考額を計算します。
🏛 税金
評価額入力（登録免許税・取得税を自動計算）
⚠️ 不動産取得税の注意（この計算は上限値です）
🏢 マンション（区分所有）
建物取得税に築年数による控除額があり、実際の税額は大幅に安くなる場合があります。
　1997年4月以降築 → 最大 1,200万円控除（評価額がこれ以下なら取得税 = 0円）
　1989年〜1997年3月 → 最大 1,000万円控除
　1985年〜1989年3月 → 最大 450万円控除
　1981年〜1985年6月 → 最大 420万円控除
※ 条件：住宅用・床面積 50㎡以上240㎡以下
※ 旧耐震（1981年6月以前）は競売では耐震証明の取得が困難なため軽減不可のケースが多い
※ 建物軽減が通ると土地（敷地権）にも追加軽減あり
🏠 戸建て・土地
土地は評価額÷2×3%で計算済み。建物も住宅用なら同様の築年数控除が使える場合あり。
📌 この計算値（上限）で入札判断し、軽減が適用されれば利益が上ぶれる、という保守的な考え方が安全です。
🔨 加工費・リフォーム
項目金額（円）
加工費 合計0
📄 書類費用
書類名 単価（円） 枚数 小計（円）
書類費 合計0
🏢 管理費滞納・返還敷金・その他
✅ 管理費・修繕積立金の滞納額は価格検証タブから自動引き継ぎ
項目金額（円）
管理費他 合計0
⚖️ 引渡命令費用
追加費用（任意）
項目 単価（円） 数量 小計（円）
引渡命令費用 合計：0円
🚪 強制執行費用
項目 単価（円） 数量 小計（円）
強制執行費用 合計0
💰 収入（賃料・その他）
項目 月額（円） 期間（月） 合計受取（円）
収入合計（費用から差引）0
月額合計0円/月
年間賃料換算0円

費用内訳

販売仲介手数料-
税金合計-
加工費-
書類費用-
管理費・その他-
引渡命令-
強制執行-
▲ 収入（賃料等）-
合計諸費用 -
損益分岐点 入札金額
-
予想販売価格 − 合計諸費用

利益幅別 参考入札額

利益率入札参考額利益額利回り
※ 入札参考額 = 予想販売価格×(1−利益率%)−合計諸費用
※ 利回り = 年間賃料 ÷ (諸費用−仲介手数料+入札額+収入合計)
🔨 取得後費用シミュレーター（参考）
入札計算には連動しません。あくまで目安です。
🗑️ 残置物処分
🖌️ 内装リフォーム
床面積：— ㎡
🏚️ 解体
🚿 水回り交換（固定費）
概算 取得後費用合計 —
※ 相場の中間値ベース。実際の見積もりとは異なります。アスベスト・耐震補強等は別途。
💡 3点セット（物件明細書・現況調査報告書・評価書）の確認項目をチェックしてください。
チェック漏れがないよう、BITサイトの書類を参照しながら進めましょう。
全体の進捗 0 / 0
📄 物件明細書 0/8
🔎 現況調査報告書 0/8
📊 評価書 0/9
現地調査記録
未調査
🏠 建物・外観の状態
👤 占有状況
🗺 周辺環境・接道
⚠️ 特記事項・懸念点
⭐ 総合評価