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📋 基本情報
💰 価格検証
📊 エリア分析
🧮 入札計算
✅ 3点セット確認
🔍 現地調査メモ
🏆 開札結果
⚙️ 管理
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/
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入力してください
基本情報はガイドとして、
3点セット
の内容を入力します。
各項目の
入力ソース
をタグで表示しています。
公告
裁判所の公告に記載されている情報
裁判所名
事件番号
物件番号
売却基準価額(円)
買受可能額(円)
※自動計算(×0.8)
固定資産税(年額・円)
都市計画税(年額・円)
公告
スケジュール
入札期間(開始)
入札期間(終了)
開札日
売却許可決定(予定)
現況調査報告書
住居表示・管理費等
所在地
住居表示未実施
— 地番のため住所の正確性に注意
管理費・修繕積立金(月額)
管理費(月額・円)
修繕積立金(月額・円)
物件明細書
滞納額・費用(マンション系のみ)
管理費 滞納額(円)
物件明細書の記載額
修繕積立金 滞納額(円)
物件明細書の記載額
経過月数・遅延損害金・その他費用
経過月数
(調査時点〜代金納付まで)
遅延損害金 年率(%)
滞納総額に対する年率
遅延損害金 経過年数
遅延損害金の対象期間(年)
弁護士費用(円)
その他費用(円)
内容証明郵送料など
評価書
種別・構造・法的条件・地価・評価額
種別
選択してください
戸建て
マンション
土地
一棟アパート
一棟マンション
その他
権利形態
所有権
借地権(旧法)
借地権(新法・普通)
借地権(定期)
法定地上権(建物取得)
法定地上権(底地取得)
底地
⚠️ 借地権 詳細情報
借地権割合(%)
路線価図 A=90 B=80 C=70 D=60 E=50 F=40 G=30
地代(月額・円)
契約残存期間(年)
更新料(円)
次回更新時の見込み額
地主情報・メモ
⚠️ 法定地上権 調査情報
裁判所の認定
未確認
物件明細書に記載あり(認定済み)
成立しないと記載あり
記載が不明確・要調査
地代の状況
未定(協議・裁判が必要)
協議中
裁定済み・合意済み
地代(月額・円)
減価率(%)
積算価格への反映用・ご自身の判断で入力
物件明細書の記載・メモ
マンション名
(価格検証・サイト検索で自動引き継ぎ)
築年数(目安)
所在階 / 総階数
/
階
部屋番号
固定資産税評価額(土地・建物内訳)
評価書から直接入力 → 入札計算に自動連携
評価額 土地(円)
評価額 建物(円)
評価額 合計(円)
※自動計算
構造
構造
選択してください
木造(耐用年数22年)
軽量鉄骨(耐用年数27年)
重量鉄骨(耐用年数34年)
コンクリートブロック造(耐用年数38年)
RC造・SRC造(耐用年数47年)
法的条件・立地
区域区分
選択してください
市街化区域
市街化調整区域
非線引き区域
用途地域
選択してください
指定なし
第一種低層住居専用地域
第二種低層住居専用地域
第一種中高層住居専用地域
第二種中高層住居専用地域
第一種住居地域
第二種住居地域
準住居地域
田園住居地域
近隣商業地域
商業地域
準工業地域
工業地域
工業専用地域
接道状況
選択してください
公道 4m以上(問題なし)
公道 4m未満(セットバック必要)
公道 4m未満(セットバック済み)
私道接道
接道なし(建築不可)
容積率 / 建蔽率
公示地価・基準地価(第6 参考価格資料)
評価書の第6に記載の基準地等
公示地価 / 基準地価(円/㎡)
第6に記載の基準地の価格
基準地名
第6の基準地名称
修正率(第5 評価額算出の過程)
評価書の修正率をそのまま入力
市場性修正
×
競売市場修正
×
占有減額修正
×
滞納管理費等減価
×
物件目録 / 評価書
面積情報
土地面積(㎡)
敷地全体面積(㎡)
敷地権持分
/
建物面積(㎡)
物件メモ・概要
📋 現地調査チェック項目
3点セットを読んで気になった点を追加 → 現地調査タブに反映されます
+ 追加
💾 基本情報を保存
💡
3点セット(評価書・物件明細書・現況調査報告書)から情報を入力して実勢価格を調査します。
① 評価書データを入力 → ② SUUMO・REINS などで周辺相場を調べて価格を入力 → ③ 推計価格と入札判断
🔄 基本情報を反映
📄 STEP 1 | 評価書・3点セットから入力
📋 基本情報(基本情報タブから自動反映)
📋 住所をコピー
✏️ 基本情報を編集
住所
—
種別
—
マンション名
—
📋 コピー
土地面積
—
持分面積
—
建物面積
—
所在階
—
部屋番号
—
築年数
—
売却基準価額
—
構造
—
固定資産税(年額)
—
都市計画税(年額)
—
評価額(土地+建物)
—
🏠 戸建て
🏢 マンション
🌿 土地のみ
🌾 農地・その他
専有面積(㎡)
部屋番号
マンションマーケット・SUUMO での絞り込みに使用
所在階 / 総階数
階 /
階建て
高層・最上階・角部屋は相場より高くなる傾向あり
評価書記載の価格
裁判所評価額(円)
※下の修正率から自動逆算
修正率から自動逆算(評価書の値で手動上書き可)
固定資産税評価額の検証(4ソース比較)
基本情報タブのデータから自動計算。④路線価のみここで手入力してください。
① 公告の固定資産税・都市計画税(最優先)
データなし
② 評価書 第5 の固定資産税評価額(直接記載)
データなし
③ 公示地価 × 0.7(第6 参考価格資料から推計)
データなし
④ 路線価から推計
🗺️ 国税庁 路線価図を開く
都道府県 → 市区町村 → 町丁 の順に選択して物件前面道路の路線価を確認
⚠ 路線価が設定されていない地域(倍率地域)もあります。その場合は評価倍率表を参照
データなし
※ 下の「推定市場価格シミュレーション」で路線価を選択すると自動反映されます
⚠️ 競売特有コスト(物件明細書から確認)
📄 滞納・費用データ(基本情報タブから自動反映)
✏️ 基本情報で編集
管理費滞納:
―
修繕滞納:
―
管理費月額:
―
修繕月額:
―
経過月数:
―
遅延損害金率:
―
遅延経過年数:
―
弁護士費用:
―
その他費用:
―
⚠️ 想定滞納総額(買受人が承継)
合計:
―
→ STEP 4 の入札価格レンジに自動反映されます
売却基準価額
―
BIT記載
買受可能額(最低入札)
―
売却基準 × 80%
減額なし推定価格
―
競売減価 逆算値
🔄
競売減価からの逆算
基本情報タブの修正率から市場価格を逆算
📋 基本情報タブで入力した修正率を使って自動計算します。
✏️ 基本情報で修正率を編集
市場性修正:
―
競売市場修正:
―
占有減額修正:
―
滞納管理費等:
―
合計:―
📝 基本情報タブで修正率を入力すると自動計算されます
🔍 STEP 2 | 価格調査ガイド
💡 以下の3つの方法で周辺相場を調べて、調べた価格を入力してください。A・B・Cの価格を入力すると自動で
推定実勢価格
を計算します。
📍 GoogleMap
※ 住居表示未実施地域や地番表記の場合、正確な位置が表示されないことがあります
A
今売りに出ている物件の価格
SUUMO・at home・マンションマーケットなどで周辺の販売中物件の価格を確認
🔗 調査サイト(「住所をコピー」してから各サイトで検索)
📝 調べた販売価格を入力
件数(参考にした物件数)
最低価格(万円)
最高価格(万円)
代表的な価格帯(万円)
メモ(調査の補足・見つからなかった情報など)
📋 データが少ない・見つからない場合
🗺️
エリアを広げる
:隣接エリアや駅徒歩圏を拡大して検索
🏠
物件タイプを変える
:戸建て⇔土地、マンション⇔戸建て など近い種別で代替
📏
面積条件を緩める
:±20㎡程度広げて検索
🔗
他サイトも確認
:HOME'S(ホームズ)、ニフティ不動産、不動産ジャパンも確認
※ 販売中物件は「売り出し価格」のため実際の成約価格より高め。10〜20%引きが成約相場の目安です。
B
過去の成約価格(REINS)
国交省「不動産情報ライブラリ」等で過去の実際の成約価格を確認(REINS成約データ含む・無料)
🗓️ 調査期間
直近3ヶ月
直近6ヶ月
直近1年
直近2年
🔗 REINS で検索(キーワードをコピーして貼り付け)
📋 検索キーワードをコピー
REINS Market Info↗
不動産情報ライブラリ↗
💡 REINS Market Info:成約価格の公開情報(一般向け)。不動産情報ライブラリ:国交省・無料・登録不要。
📝 調べた成約価格を入力
成約件数
最低成約価格(万円)
最高成約価格(万円)
中央値(万円)
📋 データが少ない・見つからない場合
📅
期間を延ばす
:3ヶ月→6ヶ月→1年→2年と段階的に広げる
🗺️
エリアを広げる
:隣の市区町村も対象に入れる
🏠
物件タイプを変える
:近い種別の成約データも参考にする
📊
国交省 不動産情報ライブラリを使う
:詳細データを無料で確認(登録不要)
※ 成約価格は販売価格より5〜15%低いことが多い。
C
不動産屋ヒアリング
★ 最重要ソース
近隣の不動産業者に直接聞いた相場感(最も信頼性が高い)
📍 周辺の不動産屋リスト
🗺️ Google Mapsで探す
まだ業者が登録されていません
+ 業者を追加
追加
閉じる
📊 不動産業者の査定結果
(現地調査タブで入力 → ここに自動反映)
採用する業者を選択してください。もう一度押すと解除できます。
①
②
③
✅
を採用 → 推定価格サマリーに反映
D
賃貸調査
→ 利回りシミュレーターに自動反映
SUUMO賃貸等で周辺の賃料相場と管理費を確認
📝 調べた賃料を入力(最大3件)
採用する賃料を選択 → 利回りに反映
①
②
③
✅
を採用 → 利回りシミュレーターに反映
管理費(月額・円)
マンションの場合の管理費・共益費
✅ 入札計算タブの「賃貸利回りシミュレーター」に自動反映されます
🔗 成約賃料を調べる
楽待 賃貸経営マップ↗
💡 物件周辺の地図が開きます。「賃料」タブをクリックすると成約賃料が表示されます。
📊 推定実勢価格(A・B・C の総合)
―
レンジ:
―
〜
―
都道府県
北海道
青森県
岩手県
宮城県
秋田県
山形県
福島県
茨城県
栃木県
群馬県
埼玉県
千葉県
東京都
神奈川県
新潟県
富山県
石川県
福井県
山梨県
長野県
岐阜県
静岡県
愛知県
三重県
滋賀県
京都府
大阪府
兵庫県
奈良県
和歌山県
鳥取県
島根県
岡山県
広島県
山口県
徳島県
香川県
愛媛県
高知県
福岡県
佐賀県
長崎県
熊本県
大分県
宮崎県
鹿児島県
沖縄県
STEP 3 | 総合比較・乖離分析
📊 STEP 2 で調査・入力した価格と裁判所評価額の乖離を確認します。
STEP 2 に価格を入力すると自動的に更新されます。
📊 評価額 vs 推定実勢価格 乖離分析
推定実勢価格(調査ベース)
―
複数手法の平均値
裁判所評価額
未入力
評価書記載
差額(入札余地)
―
―
↑ STEP 2 で「実勢価格を計算する」を押すと乖離が表示されます
※ 推計には誤差があります。必ず複数ソースで確認してください。
STEP 4 | 入札価格の検討
📊 総合評価
推計実勢価格(中央値)
STEP 2 で価格を入力してください
各ソースの中央値ベース
売却基準価額
―
裁判所の評価(BIT記載)
買受可能額(最低入札)
―
売却基準 × 80%
競売価格 / 市場価値
―
低いほど割安
🎯 入札価格の参考レンジ
保守的(市場価値の60%)
―
標準的(市場価値の75%)
―
積極的(市場価値の85%)
―
※ 占有リスク・修繕費・諸費用は別途考慮してください。買受可能額(売却基準価額の80%)以上での入札が必要です。
🛣️ 推定市場価格シミュレーション
住所から周辺の公示地価・基準地価を自動取得し、路線価(×0.8)で土地の推定市場価格を算出します
📡 周辺の地価データを取得
周辺の路線価(想定)
🗺 地図で見る
採用する路線価(万円/㎡)
上の一覧からタップで入力、または直接入力
万円/㎡
推定市場価格(土地)
※ 路線価 ≒ 公示地価 × 0.8(相続税評価ベース)
※ 実際の路線価は
国税庁 路線価図
で確認してください
国土交通省 不動産情報ライブラリAPI(地価公示・都道府県地価調査)を使用
🏛️ 周辺取引事例(国土交通省)
📡 取引事例を取得する
このサービスは、国土交通省不動産情報ライブラリのAPI機能を使用していますが、提供情報の最新性、正確性、完全性等が保証されたものではありません。
📚 その他の参考サイト
📌
不動産情報ライブラリ
国交省|取引価格・地価を無料で確認
🗾
不動産情報ライブラリ
国交省|取引価格・成約情報(無料)
🛣️
路線価図・評価倍率表
国税庁|相続税路線価を確認
⚖️
BIT(競売物件情報)
裁判所|3点セット・入札情報確認
🔍
SUUMO
周辺の販売物件・相場確認
🏠
at home
周辺物件の相場確認
💾 価格メモを保存
📊 エリア分析
物件所在地の市区町村をもとに、人口動態・世帯数・空き家率などの統計データを取得します。
賃貸需要や将来性の判断材料としてご活用ください。
都道府県
選択してください
市区町村
都道府県を先に選択
🔍 分析する
📍 基本情報の所在地から自動検出:
統計データを取得中...
👥 人口推移
🏠 世帯数推移
🏚️ 空き家率
💡 簡易評価
出典:政府統計の総合窓口(e-Stat)
https://www.e-stat.go.jp/
※ このサービスは、政府統計総合窓口(e-Stat)のAPI機能を使用していますが、サービスの内容は国によって保証されたものではありません。
⚠️ ハザードマップ
物件所在地の座標を取得し、各種ハザードマップを別タブで開きます。
📍 座標を取得
🗺 重ねるハザードマップ
🌊 洪水
⛰ 土砂災害
🌊 高潮
🌊 津波
✅ 基本情報・価格検証のデータを自動反映しています。変更した場合は「保存」で更新されます。
🔄 再読み込み
📋 物件情報
🏛 税金
🔨 加工費
📄 書類
🏢 管理費他
⚖️ 引渡命令
🚪 強制執行
💰 収入
📋 物件情報
地裁名
(基本情報から)
事件番号
(基本情報から)
予想販売価格(円)
🔓
🔄 自動:推定相場から自動入力中
💡
予想販売価格
は価格検証タブの「推定相場(中央値)」が自動でセットされます。
🔓 をタップすると
ロック
され、自動更新されなくなります。手入力した金額で入札計算を確定できます。
🎯 最終入札額(自分で決める)
🏛 税金
固定資産税(実額・円)
都市計画税(実額・円)
評価額入力(登録免許税・取得税を自動計算)
土地 予想評価額(円)
←自動
非課税土地 評価額(円)
建物 予想評価額(円)
←自動
⚠️ 不動産取得税の注意(この計算は上限値です)
🏢 マンション(区分所有)
建物取得税に築年数による
控除額
があり、実際の税額は大幅に安くなる場合があります。
1997年4月以降築 → 最大
1,200万円控除
(評価額がこれ以下なら取得税 = 0円)
1989年〜1997年3月 → 最大 1,000万円控除
1985年〜1989年3月 → 最大 450万円控除
1981年〜1985年6月 → 最大 420万円控除
※ 条件:住宅用・床面積 50㎡以上240㎡以下
※ 旧耐震(1981年6月以前)は競売では耐震証明の取得が困難なため
軽減不可のケースが多い
※ 建物軽減が通ると土地(敷地権)にも追加軽減あり
🏠 戸建て・土地
土地は評価額÷2×3%で計算済み。建物も住宅用なら同様の築年数控除が使える場合あり。
📌 この計算値(上限)で入札判断し、軽減が適用されれば利益が上ぶれる、という保守的な考え方が安全です。
🔨 加工費・リフォーム
項目
金額(円)
LB残
加工費 合計
0
※「LB残」= リースバック時も必要な費用にチェック。未チェックの項目はリースバックモードで除外されます
📄 書類費用
書類名
単価(円)
枚数
小計(円)
書類費 合計
0
🏢 管理費滞納・返還敷金・その他
✅ 管理費・修繕積立金の滞納額・遅延損害金・弁護士費用は価格検証タブから自動引き継ぎ
項目
金額(円)
管理費他 合計
0
⚖️ 引渡命令費用
申立件数(相手方数)
追加費用(任意)
項目
単価(円)
数量
小計(円)
引渡命令費用 合計:
0円
🚪 強制執行費用
項目
単価(円)
数量
小計(円)
強制執行費用 合計
0
💰 収入(賃料・その他)
項目
月額(円)
期間(月)
合計受取(円)
収入合計(費用から差引)
0
月額合計
0円/月
年間賃料換算
0円
費用内訳
販売仲介手数料
-
税金合計
-
加工費
-
書類費用
-
管理費・その他
-
引渡命令
-
強制執行
-
▲ 収入(賃料等)
-
合計諸費用
-
損益分岐点 入札金額
-
予想販売価格 − 合計諸費用
利益幅別 参考入札額
利益率
入札参考額
利益額
利回り
※ 入札参考額 = 予想販売価格×(1−利益率%)−合計諸費用
※ 利回り = 年間賃料 ÷ (諸費用−仲介手数料+入札額+収入合計)
🔨 取得後費用シミュレーター(参考)
入札計算には連動しません。あくまで目安です。
🗑️ 残置物処分
なし
少なめ(軽トラ1台 約3万)
普通(2t車1台 約8万)
多め(2t車複数 約20万)
かなり多い(約40万〜)
🖌️ 内装リフォーム
なし
軽微(クロス・床 約1万円/㎡)
標準(約3万円/㎡)
フルリノベ(約8万円/㎡)
床面積:
—
㎡
🏚️ 解体
なし
木造(約1.2万円/㎡)
軽量鉄骨(約2万円/㎡)
RC(約3.5万円/㎡)
🚿 水回り交換(固定費)
キッチン(約50万)
浴室(約70万)
トイレ(約20万)
洗面台(約10万)
概算 取得後費用合計
—
※ 相場の中間値ベース。実際の見積もりとは異なります。アスベスト・耐震補強等は別途。
📊 賃貸利回りシミュレーター
リースバック
賃貸に出した場合の利回りと、目標利回りから逆算した入札上限額を計算します
🔄
リースバックモード ON
— 空室率0%、加工費から「LB残」未チェック項目を除外して計算中
想定月額賃料(円)
管理費(月額・円)
← テナントから回収可
収入と支出で相殺(実質経費ゼロ)。価格検証タブから自動入力
修繕積立金(月額・円)
← オーナー負担
テナントから回収不可。純粋な経費として利回りに影響
目標利回り(%)
空室率(%)
📐 計算内訳
総投資額:
―
(入札額
―
+ 諸費用
―
)
年間賃料収入:
―
(
―
/月 × 12)
年間経費:
―
(修繕積立金
―
/月×12 + 固定資産税等
―
/年)
⚠️ 地代(年額):
―
→ 経費に加算済み
※ 管理費
―
/月 はテナントから回収 → 相殺で経費に含めず
空室控除後の実質収入:
―
📈 現在の入札額での利回り
最終入札額が入力されていればそちらで計算
表面利回り(GROSS)
― %
実質利回り(NET)
― %
🎯 目標利回り
8
% を達成するには
表面ベース入札上限
―
実質ベース入札上限
―
※ 実質ベースの方がシビアな数字です。こちらを目安にすると安全です。
💡
3点セット
(物件明細書・現況調査報告書・評価書)の確認項目をチェックしてください。
チェック漏れがないよう、BITサイトの書類を参照しながら進めましょう。
全体の進捗
0 / 0
📄 物件明細書
0/8
🔎 現況調査報告書
0/8
📊 評価書
0/9
💾 チェックリストを保存
現地調査記録
未調査
📅 調査日を記録
🏢 不動産屋 訪問・査定ヒアリング
価格検証タブで登録した不動産屋に訪問し、査定額と聞き取り内容を記録してください。入力した査定額は価格検証タブに自動反映されます。
不動産屋が未登録です(価格検証タブのヒアリング欄で追加してください)
🏷️ 地主確認(借地権物件)
地主との関係
地代の支払い状況
建替え・増改築の承諾可能性
名義変更(譲渡承諾)の可能性
地主への確認メモ
🏠 建物・外観の状態
外観の状態
雨漏り・水シミの痕跡
シロアリ・腐食の疑い
建物の傾き・ひび割れ
建物外観メモ
👤 占有状況
占有状況
占有者との接触
占有者情報・状況メモ
🗺 周辺環境・接道
接道状況
日当たり
最寄り駅からの距離
周辺の騒音・臭気
周辺環境メモ
📋 3点セットからのチェック項目
基本情報タブで追加した項目がここに表示されます
⚠️ 特記事項・懸念点
特記事項(リスク・懸念点)
総合所感・フリーメモ
⭐ 総合評価
💾 現地調査メモを保存
🏆 開札結果
🔄 入札データを反映
売却基準価額
―
買受可能価額
―
開札日に裁判所で確認した結果を記録します。落札できなかった場合は出口追跡で物件のその後を記録できます。
開札日
入札件数
最高価(1位)
落札者名
落札額(円)
次順位(2位)
入札者名
入札額(円)
自分
入札額(円)
結果
🎉 落札
😔 不落札
🚫 取下げ
⛔ 入札なし
⏭ 見送り
開札メモ
💾 開札結果を保存
🔍 出口追跡(落札後 or 不落札後の追跡)
落札した場合 → リフォーム・転売・賃貸の進捗を記録
落札できなかった場合 → その物件がどうなったか(転売価格・賃貸募集など)を追跡して次回の参考に
+ 追跡記録を追加
💾 追跡記録を保存
🏠 新規物件を追加
所在地
*
裁判所名
事件番号
種別
選択
戸建て
マンション
土地
一棟アパート
一棟マンション
その他
売却基準価額(円)
入札期限(終了日)
ステータス
検討中
調査中
入札準備中
入札済み
落札
見送り
✕
⚙️ ユーザー管理
新規登録ユーザーを承認/拒否できます。承認されるまでユーザーはログインできません。
🔄 更新
🖼️ バナー管理
物件一覧の上に表示されるバナーを設定できます。画像URLとリンク先を入力して保存してください。
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